Rozdělení povinností při opravách a údržbě bytu
v souladu s občanským zákoníkem a nařízením vlády o drobných opravách a běžné údržbě
Tento přehled slouží jako základní informativní vodítko pro nájemníky, kdo nese odpovědnost za jednotlivé opravy a údržbu v bytě. Vychází z právní úpravy nájemního bydlení podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a z nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmu drobné opravy a běžné údržby bytu.
Povinnosti pronajímatele
Pronajímatel je povinen:
- Předat byt nájemci/podnájemci ve stavu způsobilém k řádnému a bezpečnému užívání.
- Po celou dobu trvání nájmu/podnájmu udržovat byt ve stavu, který umožňuje jeho řádné užívání k účelu sjednanému ve smlouvě.
- Zajišťovat a hradit veškeré opravy, které nejsou drobnými opravami ani běžnou údržbou, zejména:
- opravy rozvodů vody, plynu, elektřiny a odpadů,
- opravy topného systému a ohřevu vody,
- opravy stavebních částí bytu (stěny, stropy, podlahy, okna, dveře, střecha),
- opravy společných částí domu,
- odstranění závad ohrožujících zdraví, bezpečnost nebo obyvatelnost bytu.
- Zajišťovat povinné revize a technické kontroly zařízení součástí bytu (plynová zařízení, kotle, elektroinstalace).
- Bez zbytečného odkladu odstranit vady, které podstatně omezují nebo znemožňují užívání bytu.
Povinnosti nájemce
Nájemce/Podnájemce je povinen:
- Provádět na vlastní náklady běžnou údržbu bytu a hradit drobné opravy související s jeho běžným užíváním.
- Pečovat o byt tak, aby nedocházelo k jeho poškozování.
- Bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má hradit pronajímatel.
- Umožnit přístup do bytu za účelem provedení oprav po předchozím oznámení.
- Hradit škody, které způsobil on sám, osoby s ním bydlící nebo osoby, které do bytu vpustil.
Co se považuje za drobné opravy (hradí nájemce)
Za drobné opravy se považují opravy, jejichž cena nepřesahuje stanovený limit a vznikly běžným užíváním. Typicky jde o:
- výměnu a opravy vypínačů, zásuvek, pojistek, zvonků,
- výměnu a opravy vodovodních baterií, sprch, sifonů, těsnění,
- výměnu a opravy zámků, klik, pantů,
- výměnu žárovek a světelných zdrojů,
- opravy vnitřního vybavení bytu (sporák, digestoř, vestavěné spotřebiče),
- čištění odpadů až po napojení na svislé rozvody,
- opravy drobných částí podlah, obkladů a dveří.
Běžná údržba (hradí nájemce)
- malování, tapetování a běžná úprava povrchů,
- běžný úklid bytu,
- čištění sanitárního zařízení,
- údržba kuchyňských spotřebičů,
- péče o vnitřní vybavení bytu.
Finanční limity pro drobné opravy
- do maximální výše přibližně 1 001 Kč za jednu opravu,
- do celkového ročního limitu stanoveného částkou na m² podlahové plochy bytu.
Po překročení tohoto ročního limitu již další opravy hradí pronajímatel, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.
Přehled odpovědnosti
| Typ závady / opravy | Hradí pronajímatel | Hradí nájemce |
|---|---|---|
| Porucha topení, kotle, rozvodů vody, plynu, elektřiny | ||
| Závady bránící bydlení nebo ohrožující bezpečnost | ||
| Oprava střechy, oken, nosných konstrukcí | ||
| Výměna žárovek, těsnění, sifonů | ||
| Oprava zámků, klik, vypínačů | ||
| Malování bytu | ||
| Běžná údržba a úklid | ||
| Škody způsobené nájemcem/podnájemcem |
Postup při vzniku závady
- Nájemce/Podnájemce oznámí závadu pronajímateli bez zbytečného odkladu, ideálně přes aplikaci Chytrá oprava nebo písemně e-mailem.
- Pokud se jedná o závadu, kterou má odstranit pronajímatel, je povinen zajistit opravu v přiměřené lhůtě.
- V případě, že závada zásadně omezuje užívání bytu a pronajímatel ji neodstraní, může nájemce/podnájemce požadovat:
- přiměřenou slevu z nájemného,
- případně zajištění opravy na náklady pronajímatele, pokud to zákon dovoluje.
Zpracováno v souladu se zákonem č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) a nařízením vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmu drobné opravy a běžné údržby bytu.